오피스텔은 아파트와 다르게 주거용/업무용 복합 성격을 가지기 때문에 법인 명의로 매수할 경우 규제가 훨씬 덜합니다. 하지만 여전히 차이점과 주의사항이 있으니 아래 정리해드릴게요.
법인 명의로 오피스텔 매수 시 장점
1.
업무용 공간으로 활용 가능
•
법인 명의로 사용 시 회의실, 업무공간, 직원 숙소 등으로 활용 가능
•
임대료나 관리비를 법인 비용으로 처리 가능
2.
취득세·보유세 부담이 적음
•
업무용 오피스텔로 간주되면 일반 부동산으로 분류되어 세율이 낮음
3.
양도소득세 아닌 법인세로 과세
•
법인의 경우, 양도차익에 대한 과세는 법인세로 처리
•
아파트보다 추가세(20%)가 붙지 않는 경우가 많음
주의사항 및 단점
1. 주거용으로 사용 시 세금 불이익
•
오피스텔을 실질적으로 주거용으로 사용하면 주택으로 간주될 수 있음
•
이 경우, 아파트와 마찬가지로 중과세 적용 (특히 양도세, 종부세 등)
2. 용도 확인 필수
•
건축물대장 상 용도가 중요함:
◦
"업무용"이면 상가·사무실로 분류 → 법인에 유리
◦
"주거용"이면 주택으로 분류 → 세금 불리
3. 임대 소득 과세
•
법인이 임대 수익을 얻을 경우, 전액 과세 대상
•
감가상각 등으로 일부 절세 가능하지만, 세무처리 필요
4. 취득세
•
일반적으로 4.6% 수준 (업무용일 경우 기준)
•
주거용으로 간주되면 취득세가 최대 12.8%까지 올라갈 수 있음
5. 대출 가능성은 있음
•
아파트와 달리 오피스텔은 법인 명의로도 대출이 어느 정도 가능
◦
단, 대출비율(LTV), 금리 등은 제한적일 수 있음
오피스텔 매수: 개인 vs 법인 비교표
항목 | 개인 명의 | 법인 명의 | 누가 유리한가? |
취득세 | 약 4.6% (업무용 기준)※ 주거용 판단 시 1~12% | 약 4.6% (업무용 기준)※ 주거용 판단 시 12.8% 고정 | 대체로 개인 |
보유세 | 재산세만 부과 (종부세 없음) | 동일 | 비슷 |
양도세/법인세 | 양도소득세 (6~45% 누진) | 법인세 (10~25%) + 감가상각 가능 | 상황에 따라 다름※ 감가상각 고려 시 법인 유리 가능 |
양도 추가세 (20%) | 없음 | 없음 (오피스텔은 주택 아님) | 동일 |
임대소득 과세 | 2천만 원 이하 분리과세 가능 (14%) | 전액 과세 + 부가세 신고 필요 | 개인 |
대출 가능성 | 있음 (LTV 제한) | 업무용이면 가능, 조건 제한 | 비슷 |
비용 처리 | 개인 부담 (경비처리 불가) | 관리비, 감가상각 등 비용처리 가능 | 법인 |
주거용으로 사용 시 리스크 | 과세 소폭 불리해질 수 있음 | 취득세 12.8% + 과세 불리 | 개인 |
목적 활용 유연성 | 실거주, 임대 등 자유로움 | 업무 목적 사용이 유리 | 개인 |
자산 보호 및 분리 | 개인 자산으로 노출 | 법인 자산으로 분리 가능 | 법인 |
지분 분산, 공동 소유 | 공동 지분 복잡 | 법인 구조로 깔끔하게 소유 가능 | 법인 |
유보금 활용 | 개인 자금 필요 | 법인 유보금 활용 가능 | 법인 |
요약 정리
•
개인 명의가 유리한 경우
◦
실거주 또는 임대 수익 목적
◦
주거용 오피스텔
◦
간단하고 세금 이슈 줄이기 위함
•
법인 명의가 유리한 경우
◦
업무용 공간, 직원 숙소, 자산 분리, 법인 유보금 활용 목적
◦
감가상각, 비용 처리 등 회계 전략 활용 시
◦
공동 창업자 간 공동 소유 필요 시
핵심 주의사항
•
오피스텔이 주거용으로 실사용되면, 법인이든 개인이든 ‘주택’으로 간주되어 중과세가 발생할 수 있어요.
•
특히 법인 명의로 주거용으로 사용하는 흔적이 명확할 경우, 취득세 12.8% 적용 + 양도세 불이익 위험이 있습니다.
◦
법인 명의로 오피스텔을 매수할 땐 반드시 건축물대장을 확인하고, 사용 목적을 명확히 해야 세금 리스크를 줄일 수 있어요.